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Fideicomisos inmobiliarios

Fideicomisos inmobiliarios

Una mirada post pandemia

Por Marcelo Sánchez Rodríguez *

El mercado inmobiliario de la construcción tuvo una fuerte caída desde el año 2018 a causa de la recesión que se sumó a la inflación creciente y devaluación padecida por la Argentina. En este marco, nos encontró la emergencia sanitaria declarada a causa del Covid – 19, lo que formó un combo explosivo que llevó datos desalentadores para cualquier emprendimiento inmobiliario.

Por ello, uno de los sectores de la economía nacional más afectados por los efectos de la crisis impuesta a raíz de la pandemia por el coronavirus, es el rubro de la construcción.

Para evaluar el impacto descripto basta con analizar los datos publicados por el INDEC en abril de 2020 donde se advierte que existe una caída del 75,6% interanual en la actividad de la construcción.

Ahora bien, para proyectar una salida a la crisis del sector de la construcción, resulta indispensable saber cuales fueron las herramientas que ayudaron a una recuperación en otras crisis económicas sufridas por nuestro país.

Luego de la profunda crisis del año 2001, el crecimiento de la construcción fue realmente exponencial al punto que, durante la década 2003 – 2013, alcanzó el 167 % de acuerdo con el índice ISAC (Indicador sintético de actividad de la construcción). En este orden, las cifras divulgadas por la Cámara Argentina de la Construcción afirmaron que, en el rubro construcción, el uso de fideicomisos inmobiliarios abarcó el 85% de los emprendimientos.

Por ello, en el marco de procesos inflacionarios constantes, crisis económicas cíclicas y escasa oferta de créditos hipotecarios, la figura del fideicomiso adaptada a la constitución de desarrollos inmobiliarios tuvo un rol muy importante como herramienta para un sector en crisis.

Para comenzar dichos emprendimientos, determinadas personas, en calidad de fiduciantes, realizan aportes que pueden ser de diverso carácter, como un terreno, materiales de construcción, o una suma de dinero en una serie de cuotas pactadas para financiar la obra.

Por el otro lado, se constituye una persona como fiduciario que se encarga de administrar el inicio, avance, terminación y entrega de la obra indicada. El fiduciario puede identificarse con la persona del constructor, o bien, encontrarse en un rol separado delegando esa tarea a un tercero, la que deberá controlar desde el inicio hasta el fin de la obra. Por ello, no es indispensable ser arquitecto, ni poseer título para ejercer este encargo. Basta con ser un profesional del sector inmobiliario que esté dispuesto a asumir las responsabilidades de un desarrollador.

Al finalizar el proyecto, el fiduciario transmite la titularidad de las unidades acordadas a las personas designadas en carácter de fideicomisarios. Si se decide poner las unidades terminadas a la venta, el producido de dicha venta deberá ser entregado a los beneficiarios designados en el contrato. Muchas veces, los fideicomisarios y beneficiarios son los mismos fiduciantes, ya que en la práctica se entremezclan dichos roles, pero está claro que puede tratarse de personas diferentes.

De esta manera, se inicia un negocio donde no nace una persona jurídica distinta de las partes, sino que se crea un patrimonio separado al de todos los intervinientes. La separación patrimonial resguarda los bienes fideicomitidos ya que quedan exentos de la acción singular o colectiva de los acreedores personales de las partes.

Otra de las bondades de este mecanismo es la posibilidad, para el fiduciante - adquirente, de financiar el valor final del inmueble en cuotas acordadas en dólares o en pesos actualizadas al valor de la construcción (índice CAC).

En este sentido, las ventajas del fideicomiso inmobiliario de construcción vuelven a tomar preponderancia en situaciones económicas críticas que toca atravesar a nuestro país.

Para poder aprovechar los beneficios de este instituto es necesario confeccionar un contrato específico con cláusulas adaptadas a cada caso concreto. Por ello, para una mayor precisión, no resulta ocioso estipular una cláusula dedicada a supuestos de caso fortuito o fuerza mayor como resorte a situaciones imprevisibles para las partes, más allá de lo regulado en el Código Civil y Comercial de la Nación.

Entonces, en el desafío que los emprendedores inmobiliarios tienen post pandemia renace la adopción del fideicomiso inmobiliario jugando un papel fundamental para el resurgimiento de la construcción.

 

* Abogado
Especialista en contratos y derecho de daños.
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