Por Gracia Varinia Mina Bogliotti*[1]-Todos los derechos reservados
Blockchain es una tecnología que permite crear una red descentralizada de nodos que comparten un registro común de transacciones basado en una cadena de bloques, enlazados criptográficamente y creados a partir de un proceso de consenso. Cada bloque contiene varias piezas de información confirmadas por la red de transacciones.
En términos prácticos, es un libro mayor descentralizado en nodos distribuidos que no se puede manipular.
Mientras que una cadena de bloques son datos esencialmente almacenados en bloques y organizados en una cadena secuencial, un contrato inteligente ó smart contract es un programa de computadora que, al ocurrir condiciones predefinidas, ejecuta automáticamente acciones predefinidas de acuerdo con los términos de un contrato o un acuerdo.
Ahora bien, ¿cómo esta tecnología puede beneficiar al mundo inmobiliario? Mediante un proceso llamado “tokenización”. Un token es un activo digital alojado en una blockchain que a su vez permite a su propietario atribuírselo a un tercero a través de la cadena de bloques.
El sector inmobiliario es uno de los mayores activos del mundo, pero también es sinónimo de baja liquidez y alto umbral de entrada. Para contrarrestarlo, aparece la tokenización de inmuebles como innovación tecnológica. Cualquier activo inmobiliario puede ser transformado en un Token.
Y justamente un activo inmobiliario puede ser transformado en un activo digital (token) con el que podremos realizar cualquier negocio jurídico mediante un Smart Contract.
La codificación del contrato inteligente determinará los parámetros bajo los cuales se comportará el token. Asimismo, los denominados “oráculos” -entidades externas al contrato inteligente- serán los encargados de nutrir a los Smart Contracts con la información exterior necesaria para su funcionamiento.
Cuando hablamos de tokenización de activos inmobiliarios, hablamos de una representación de valor sobre un protocolo blockchain. El token por sí no transmite la propiedad, solo la representa en una cadena de bloques.
En esencia y desde un punto de vista tecnológico, se puede tokenizar cualquier derecho real. Ahora bien, las lagunas normativas en nuestro país nos ponen un valladar a la hora de implementar este herramienta.
El art. 1892 del Código Civil y Comercial establece la teoría de Título y Modo por la cual para que haya derecho real debe haber causa fuente de la adquisición (título) y causa eficiente (modo tradición).
Esta caracterización tiene una enorme trascendencia en la tokenización de bienes inmuebles. El derecho real representado en el token no podrá entenderse adquirido y, consecuentemente, no podrá ser transmitido a futuros adquirentes con el mero acuerdo de voluntades. Será necesario, adicionalmente el desplazamiento posesorio para que el adquirente del token pueda ser considerado jurídicamente como adquirente del derecho real inmobiliario que el mismo token representa.
En Argentina, invertir en tokens es legal. Sin embargo a la fecha de redacción de este artículo, nos encontramos con un escollo: aún no hay una definición clara ni de token ni de tokenización.
Si bien hay bosquejos que intentan darle un encuadre, tales como el Proyecto de Ley 6055-D-2020 sobre regulación de criptoactivos, que crearía un marco legal y regulatorio para criptoactivos como medio de pago, inversiones y transacciones, al momento de dar una solución parcial a este vacío legal, es dable remitirnos a la normativa de nuestra carta magna prevista en el art. 19.
De lo que se puede observar en la práctica profesional, el “crowdfunding”, instrumentado con la figura jurídica del contrato de fideicomiso, es el ganador al momento de implementar la tokenización en el mundo inmobiliario. El fideicomiso como tal, se encuentra regulado en la Ley 24.441 y en los arts. 1666 ss y cc del nuevo código unificado. Por fraccionamiento, la tokenización de bienes inmuebles reduce el capital requerido que necesitan los inversores.
En conclusión, para poder sacar provecho a los beneficios de la tokenización en el sector inmobiliario, será necesario crear legislación específica que permita en el país la representación de los derechos reales en la blockchain.
Este último punto me lleva a pensar que para dar cabida a este progreso es necesario crear regulaciones armoniosas en las que se reconozca plenamente la particularidad de la tecnología blockchain. Este libro de transacciones digital e incorruptible, a diferencia de otras formas de estructuración de bases de datos, puede implementarse para hacer crecer las oportunidades de negocios jurídicos válidos, combatiendo la manipulación, la censura y el fraude.
Sin duda, cualquier marco regulatorio que rodee estos desarrollos debe ser tecnológicamente positivo para permitir el impulso de soluciones.
Gracia Varinia Mina Bogliotti es fundadora y principal socia en Mina Bogliotti & Asociados. Es Abogada, Escribana, Contadora Pública Nacional y Licenciada en Administración. Se graduó con el primer promedio de su cohorte de egreso en la carrera de Abogacía y de Escribanía. Adicionalmente fue reconocida por la Universidad Católica de La Plata como el mejor promedio más alto de la carrera de notariado. Adicionalmente terminó un posgrado en Blockchain aplicado a Negocios en la Universidad de La Rioja, España y goza de una Maestría en Blockchain y Smart Contracts por la Universidad de Salamanca. En 2020, fue certificada como experta legal en Blockchain y Tokenización por el Consejo General de la Abogacía de España. Adicionalmente tiene publicaciones en su blog y diserta sobre la aplicación de las tecnologías descentralizadas al mundo jurídico. Se especializa en derecho de blockchain, fintech y penal tributario. Varinia es miembro del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal, Colegio de Abogados de Río Cuarto de la Provincia de Córdoba y del Colegio de Abogados de Santiago del Estero. También está habilitada para ejercer por ante los tribunales federales y por ante la Corte Suprema de Justicia de la Nación. Asimismo es miembro del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad de Buenos Aires, Consejo Profesional de Ciencias Económicas de Rosario, Consejo Profesional de Ciencias Económicas de Mendoza y Consejo Profesional de Ciencias Económicas de Córdoba.