Marcelo Sánchez Rodríguez

Director: Mg. Marcelo Sánchez Rodríguez.

Docentes: Dra. Valentina Aicega, Dr. Sebastián Barocelli, Esc. Martín Russo, Mg. Ana Vea Murgia, Mg. Rodolfo Papa, Mg. Facundo Bilvao Aranda, Cdor. Pco. Osvaldo Balán, Abog. Eleonora Cano, Mg. Marcelo Sánchez Rodríguez

Destinatarios: Abogados/as. Escribanos/as. Contadores/as. Martilleros/as y corredores/as inmobiliarios. Funcionarios/as judiciales. Desarrolladores/as inmobiliarios. Profesionales         de carreras afines.

Fecha de inicio: 2 de mayo 2023.

Modalidad: Virtual.

Institución: Grupo Professional.

Aprobación con trabajo final de investigación o coloquio a elección del alumno/a.

El crecimiento de los desarrollos inmobiliarios en las últimas décadas en nuestro país fue realmente exponencial, y uno de los instrumentos más usados para viabilizar esta especie de negocios inmobiliarios es el fideicomiso.

La evolución de la figura del fideicomiso aplicado a negocios inmobiliarios nos coloca a los/las profesionales del derecho en la responsabilidad de actualizarnos y especializarnos la materia.

En respuesta a ello, en esta diplomatura se propone estudiar del funcionamiento del fideicomiso, así como también las cuestiones relativas al acto de escrituración; analizar los derechos y responsabilidades de cada uno de los intervinientes, y facilitar herramientas para la prevención y resolución de conflictos, desde un punto de vista legal e impositivo.

De tal manera, se proyecta un esquema con un análisis íntegro de la figura aplicada a los desarrollos inmobiliarios desde una óptica contractual, notarial e impositiva, siendo una herramienta fundamental para los y las profesionales que decidan perfeccionarse.

Objetivos:

• Dotar a los/las profesionales jurídicos/as de las herramientas legales teóricas y prácticas indispensables para el asesoramiento y representación de los/las intervinientes/as en un fideicomiso inmobiliario de construcción.
• Otorgar una visión del negocio inmobiliario desde la óptica del derecho del consumidor.
• Facilitar herramientas para la prevención y resolución de conflictos contractuales, desde un punto de vista legal e impositivo, en fideicomisos inmobiliarios de construcción.

Objetivos específicos:

• Estudiar del funcionamiento del fideicomiso inmobiliario de construcción desde un punto de vista legal, notarial e impositivo.
• Analizar los derechos, obligaciones y responsabilidades de cada uno de los intervinientes.

• Evaluar los conflictos más comunes entre las partes.

Clase 1: Fuentes y antecedentes.

Docente: Mg. Marcelo Sánchez Rodríguez.

Introducción. La importancia del fideicomiso en el rubro inmobiliario de la construcción. La problemática del acceso a la vivienda en Argentina. Fuentes y antecedentes del fideicomiso en la legislación argentina. El espíritu de la ley 24.441. El fideicomiso inmobiliario de construcción. Definición. Caracteres. Funcionamiento del fideicomiso inmobiliario de construcción. Partes y sujetos. Diferencias. Clases de fideicomisos. Fideicomiso abierto o cerrado. Fideicomiso a precio fijo. Fideicomiso al costo. Responsabilidad del fiduciario. Riesgos asumidos por los fiduciantes. Régimen patrimonial del fideicomiso. Dominio fiduciario. Separación patrimonial.

Clase 2: Fideicomiso Testamentario.

Docente: Abog. Eleonora Cano.

Fideicomiso testamentario. Planificación familiar. Orden público sucesorio. Mejora a favor de heredero con discapacidad.

Clase 3: Adquirente.

Docente: Mg. Marcelo Sánchez Rodríguez.

Las posibles intervenciones del adquirente. El adquirente fiduciante. El fiduciante adquirente en el fideicomiso al costo. Clases. Fiduciante originario. Fiduciante adherente. Derechos. Derechos legales. Derechos contractuales. Obligaciones legales. Caracterización de la obligación de aportar bienes. Obligación de valor. Obligaciones contractuales. Previsiones contractuales para el pago de impuestos. El fideicomisario. El adquirente por boleto de compraventa. Dinamismo contractual. Naturaleza jurídica del boleto de compraventa. Diferencias con el adquirente fiduciante. El adquirente cesionario. Particularidades. Forma.

Clase 4: El adquirente como consumidor.

Docente: Dr. Sebastián Barocelli.

Sistema de protección de consumidores en la Argentina. Encuadre de la relación de consumo. Intervenciones del consumidor en un fideicomiso. Proveedor. Prácticas abusivas. Deber de información. Análisis económico del derecho. Falla de mercado. Asimetría en la información. Mayores costos para las partes. Posibles soluciones. Rendición de cuentas. Publicidad ilícita. Cláusulas abusivas. Efecto de su inserción. Daño punitivo. Procedencia. Jurisprudencia. Justicia en las relaciones de consumo en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Normativa aplicable. Competencia. Desafíos.

Clase 5: El fiduciario.

Docente: Mg. Marcelo Sánchez Rodríguez.

La figura del fiduciario. Facultades. Facultades legales. Actos de administración y actos de disposición de bienes. Limitaciones. Facultades contractuales. Obligaciones legales. Obligaciones de medio. Obligaciones de resultado. La rendición de cuentas. Forma. Normativa y jurisprudencia. Obligaciones contractuales. Prohibiciones. Incumplimiento contractual. Cese del fiduciario. Remoción judicial. Sustitución del fiduciario. El fiduciario como beneficiario.

Clase 6: Responsabilidad del fiduciario.

Docente: Dra. Valentina Aicega.

Responsabilidad civil del fiduciario. ¿Cuándo el fiduciario responde con sus propios bienes? Diversos enfoques. Responsabilidad subjetiva. Responsabilidad frente a consumidores. Cadena de comercialización. Daño punitivo. Responsabilidad objetiva. Responsabilidad interna. Responsabilidad externa. La red contractual. Daños a terceros por el riesgo o vicio de la cosa. Contratación de seguro de responsabilidad civil. Falta de contratación de seguro. Hipótesis posibles. Responsabilidad penal. Jurisprudencia (Fallo “Baredes”).

Clase 7: Conflictos contractuales.

Docente: Mg. Marcelo Sánchez Rodríguez.

Situaciones conflictivas en la práctica jurídica. Falta de entrega de posesión. Falta de escrituración. Los plazos y su importancia. Vencimiento de plazos. Efectos. Vicios ocultos. Caracterización de vicios ocultos. Vicios aparentes. Caducidad. Prescripción. Plazos. Análisis normativo. Perspectiva desde el derecho del consumidor. Ruina. Caducidad. Prescripción. Prehorizontalidad. Análisis de artículo 2071 CCCN. Problemática. Administración de gastos comunes. Los abusos. Jurisprudencia.

Clase 8: Escrituración.

Docente: Esc. Martín Russo.

Forma del contrato de fideicomiso y sus modificaciones. El acto de escrituración. Cláusulas contractuales con vocación registral. Registración del dominio fiduciario, aspectos calificables. Reglamento de Propiedad Horizontal, legitimación para su otorgamiento. Modalidades contractuales para la transmisión de unidades: boleto de compraventa, adhesiones, cesión de derechos.

Clase 9: Registración del contrato y falta de control.

Docente: Mg. Marcelo Sánchez Rodríguez.

Fideicomiso financiero inmobiliario. La registración del fideicomiso en el Código Civil y Comercial de la Nación. El art. 1669 del CCCN. Registración a nivel federal. La problemática en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Conflicto de competencia. Superposición de registros. Provincia de Córdoba. Provincia de San Juan. El fideicomiso como medio de financiación. El fideicomiso al costo y el sistema de ahorro para fines determinados. Comparación de figuras. Propuesta de creación de registro único nacional de fideicomisos.

Clase 10: Negociación parte I. Docente: Mg. Rodolfo G. Papa.

Identificación de los temas estructuralmente “macro” a nivel jurídico, contractual, regulatorio, contable, fiscal, de asignación y transmisión de riesgos (entre el fiduciante y el fiduciario), que deberían incluir las previsiones contractuales del fideicomiso, al tiempo de su negociación y elaboración.

Establecer las respuestas que, al amparo de una autorregulación convencional razonable, debería brindar el contrato de fideicomiso, ante la irrupción de sus principales escenarios de conflictividad: acefalía en la gestión fiduciaria, insuficiencia del patrimonio fideicomitido, y adopción de decisiones extraordinarias no previstas bajo el contrato (vía convocatoria de una asamblea de beneficiarios).

Clase 11: Negociación parte II. Docente: Mg. Rodolfo G. Papa.

Estrategia de negociación contractual a ser observada por el fiduciante. Estrategia de negociación contractual y mecanismos de protección o cobertura a ser observados por el fiduciario. ¿Cómo negociar el alcance de las principales cláusulas de un contrato de fideicomiso? Las declaraciones & garantías del fiduciante. La indemnidad a favor del fiduciario. Obligaciones y derechos de cada una de tales posiciones contractuales. Análisis de modelos prácticos de cláusulas incorporadas a un contrato de fideicomiso.

Clase 12: Extinción del fideicomiso.

Docente: Mg. Facundo Bilvao Aranda.

Modos normales y anormales de extinción del fideicomiso. Causales. Cumplimiento de plazo o condición. Revocación. Rescisión. Decisión por asamblea de adquirentes. Otras causales. Efectos. Obligaciones posteriores a la extinción del fideicomiso. Dominio fiduciario. Insuficiencia patrimonial. Alternativas para paliar crisis financieras del fideicomiso. Liquidación y distribución de bienes. Regulación del CCCN. Legislación concursal. Procedimiento. Jurisprudencia.

Clase 13: Impuestos en la actividad de la construcción. Docente: Contador Público Osvaldo Balán.

El IVA en la actividad de la construcción. Obras sobre inmueble propio y sobre inmueble ajeno. Reducción de la tasa del IVA para viviendas. Impuesto a las Ganancias: Construcción y venta de inmuebles. Ingresos Brutos y Convenio Multilateral.

Clase 14: Los Fideicomisos de construcción y los impuestos. Docente: Contador Público Osvaldo Balán.

Tratamiento del aporte de los fiduciantes. Los fideicomisos y su tratamiento fiscal en los distintos impuestos: IVA, Ganancias, Ingresos Brutos, Bienes Personales, Sellos. Las cesiones de derechos y su implicancia fiscal. Impuestos aplicables al fiduciario.

Clase 15: La influencia de la actividad de los corredores inmobiliarios en el fideicomiso inmobiliario.

Docente: Mg. Facundo Bilvao Aranda.

Corredores inmobiliarios. Definición. Título y habilitación para el ejercicio del corretaje. Alcance de su actividad. Cobro de honorarios (comisión). Obligaciones del corredor. Régimen de responsabilidad. El corredor como sujeto obligado ante la UIF. Prevención del lavado de activos y de la financiación del terrorismo. Política de conocimiento del cliente. Jurisprudencia.

Clase 16: Fideicomiso financiero inmobiliario:

Docente: Mg. Ana Vea Murgia.